Zaliczka i zadatek są dwoma różnymi narzędziami, których nie można mylić. Nie są one traktowane jako przychód, aż do chwili zrealizowania umowy. W przypadku, gdy obie strony umowy wywiążą się ze swoich zobowiązań bez różnicy, z którego z tych narzędzi skorzystały. Wpłacone środki są wliczane na poczet ceny nabycia. Więcej podobieństw niestety nie ma. Konsekwencje prawne i finansowe mają miejsce dopiero, gdy do realizacji umowy nie dochodzi. Ważne różnice zauważyć można przy rozliczeniu zadatku i zaliczki. Dobrze jest już przy negocjacji umowy jasno określić czy strony umawiają się na zadatek, czy zaliczkę. Dlatego konieczne jest posiadanie niezbędnej wiedzy o skutkach tego wyboru.
Czym jest zaliczka?
Zaliczka jest narzędziem, o którym przepisy prawa wprost nie mówią. Odnosi się do niej te same przepisy, które dotyczą wykonywania umów wzajemnych. Jednak wpłacona nie spełnia funkcji zabezpieczającej czy dyscyplinującej strony do wywiązania się z umowy. Gdyby nie doszło do jej realizacji należy zaliczkę zwrócić bez względu na powody takiego stanu. Wtedy jest ona traktowana jako świadczenie nienależne. Nie jest istotne, z winy której ze stron umowa nie doszła do skutku. Gdyby sprzedający poniósł już jakieś koszty związane z przygotowaniem do realizacji zadania, może je odliczyć z pobranej zaliczki. Najlepiej jest jednak, takie zapisy ująć w umowie. Każda ze stron może w osobnym postępowaniu domagać się naprawienia szkody wynikającej z braku realizacji umowy. Jest to dość skomplikowane postępowanie, a jego efekty trudno przewidzieć.
W jakim celu więc strony umawiają się na zaliczkę? Jest to najczęściej wymóg, który stawia sprzedający, jako warunek niezbędny, aby doszło do zawarcia umowy. W ten sposób sprzedający ma środki na sfinansowanie np. zakupu materiałów koniecznych do realizacji umowy.
Co to jest zadatek?
Czym jest zadatek oraz zasady postępowania przy braku realizacji umowy przez jedną ze stron podaje Kodeks cywilny w art. 394. Zadatek wpłaca nabywca i spełnia on wtedy funkcję zabezpieczającą dla obydwu stron przypominając o zobowiązaniach wynikających z zawartej umowy. Gdyby umowa nie była zrealizowana przez jedną ze stron, druga strona bez żadnych dodatkowych warunków, terminów i wezwań ma prawo odstąpić od umowy. Jeżeli jest to kupujący, to może chcieć otrzymać nawet podwójny zadatek. Jeżeli sprzedający, to otrzymany zadatek może zatrzymać dla siebie. Warto wiedzieć że, nie trzeba w tym przypadku udowadniać wystąpienia jakiejkolwiek szkody.
Prawo, by domagać się zwrotu podwójnego zadatku przez kupującego oraz prawo, by zatrzymać zadatek przez sprzedającego zostaje wyłączone w następujących sytuacjach:
• obie strony zgodziły się rozwiązać umowę
• realizacja umowy była niemożliwa z powodów niezależnych od żadnej ze stron
• umowa nie może być wykonana z winy obu stron.
Jeżeli strony w podpisanej umowie nie wymieniły innych postanowień to jedynie zadatek wpływa dyscyplinująco na strony umowy do jej wykonania. Zaliczka daje wymierne korzyści jedynie stronie, która ją otrzymuje i jest formą bezpłatnego finansowania otrzymanego przed realizacją umowy.
